空き家の3,000万円特別控除（譲渡所得の特別控除）とは

空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家（一定の要件を満たす家屋・土地）を譲渡した場合に、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる特例です。

特例が適用されれば、せっかく売却したのに税金で大きく差し引かれてしまう･･･という負担を軽くできる可能性があります。

ただし、相続した建物すべてに適用されるわけではなく、要件に該当しない場合は控除を受けられません。
事前に条件を確認することが大切です。

空き家3,000万円特別控除の主な適用要件

要件は複数あり、基本的にすべて満たす必要があります。

1．昭和56年5月31日以前に建築された家屋

旧耐震基準の家屋が対象になります。建築年月日は建物登記簿謄本や建築確認申請書類などで確認できます。

2．区分所有建物登記がされている建物ではないこと

区分所有物とは構造上区分され、住居・店舗・事務所など独立した用途に供することができる数個の部分から構成されている建物を言います。
つまり、一戸建て住宅以外は控除対象とならないということです。
分譲マンションを相続するケースがありますが、控除適用外となりますのでご注意ください。

3．相続開始直前に、被相続人以外の居住者がいなかったこと

被相続人が一人で居住していた家屋が基本となります。
分譲マンションを相続するケースがありますが、控除適用外となりますのでご注意ください。

4．被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の取扱い

一定の条件（要介護認定等）を満たす場合、老人ホーム等に入所していても対象となることがあります。

5．譲渡の期限

相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する必要があります。

6．譲渡価額（売却額）が1億円以下

譲渡価額が 1億円以下であることが要件です。

7．相続から譲渡までの間、事業・貸付・居住の用に供していない等

相続後に貸し出したり事業利用したりしていると対象外になる場合があります。
（自治体の確認書取得のため、電気・ガス・水道の状況などを求められるケースもあります）

8．制度の適用期間（譲渡時期）

この特例は、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。

9. 耐震改修（または除却）

ここが大事になります。

「耐震改修（または除却）」に関する要件

空き家3,000万円特別控除の対象となる家屋は旧耐震の時期の建物のため、原則として

　・ 耐震基準に適合させる（耐震改修）
　　 または
　・ 家屋を除却（取り壊し）して譲渡する

といった条件が関わります。

また、令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡では、一定の条件のもと、譲渡後に期限（翌年2月15日まで）を守って耐震改修で適合させる／除却することで対象となる場合があります。

相続家屋の要件【耐震改修の場合】

空き家3,000万円特別控除の対象となる住宅は、昭和56年5月31日以前に建築された、いわゆる旧耐震基準の建物です。
そのため、家屋付きで売却して特例の適用を目指す場合は、原則として 「新耐震基準に適合する状態」に整える（耐震改修を行う）必要があります。

ただし近年は制度の見直しにより、譲渡の時期や条件によっては、売却後に一定期限までに耐震改修で適合させることで対象となる場合もあります。

国土交通省の調査では、空き家の3/4超が新耐震基準（1981年）以前に建てられた建物とされています。
また、耐震性に不安がある（耐震性なしと推計される）建物が多いことも分かっています。

つまり、空き家3,000万円特別控除（譲渡所得の特別控除）の適用を受けるために、「耐震リフォーム（耐震改修）」が必要となります。

要件を満たすには？まずは耐震診断から

空き家3,000万円特別控除の適用を目指すうえで、「この家は耐震改修が必要か」「どこまで直せば要件に近づけるか」を整理することが大切です。
そこでまずおすすめしたいのが耐震診断です。

耐震診断で、建物の現状（評点・劣化状況・弱点）を把握できれば、必要な補強の優先順位が見え、無駄の少ない耐震改修計画につながります。
鈴木住研では、診断から補強計画、工事まで一貫して対応できますので、「うちの場合はどう進めるのが良い？」という方も、まずはお気軽にご相談ください。