地震に強く、安心して暮らせる理想の中古住宅を手に入れる方法

中古住宅の購入…

場所は？
広さは？
間取りは？
価格は？

…と、いろいろ悩み、迷いは尽きません。

すべてはご家族との幸せな生活のために、ようやく見つかった希望や条件に合いそうな物件。

一件落着と言いたいところですが、まだまだ次の問題が…。
それが家の耐久性（耐震性）の問題です。

　・ 「古い住宅だけど、構造・強度は大丈夫？」
　　 「耐久性は？耐震性は？寿命は？」
　・ 「劣化は大丈夫？」
　　 「床のたわみ、シロアリ、雨漏り、クラック（ひび割れ）、腐朽など…」
　・ 「住宅ローン減税はどう利用すればいいの？」
　　 「利用できるの？できないの？」
　・ 「購入費用で予算がいっぱい！」
　・ 「できれば助成金も利用したい！」

でも… 「何をどうすればいいの？？？」

そんなあなたに…

「住宅ローン減税」を利用して「耐震」、安心な暮らしのできる理想の住まいを手に入れる方法をご紹介します。

住宅ローン減税は、中古住宅の購入などで住宅ローンを利用して入居した場合、年末のローン残高×0.7%を、一定期間、所得税から税額控除できる制度です。

2026年（令和8年）以降は、適用期限が2030年（令和12年）入居分まで延長され、既存住宅でも省エネ性能などの要件により控除期間が13年となる場合があります。

▼住宅ローン減税を受けるための主な要件

１．自ら所有し、主として居住する住宅であること
２．店舗併用住宅等の場合、床面積の1／2以上が自己の居住用であること
３．床面積が原則50㎡以上であること
　※一定の条件を満たす場合、40㎡以上50㎡未満でも対象となることがあります（所得要件などあり）
４．住宅の取得（引渡し等）から6ヶ月以内に入居し、かつその年の12月31日まで引き続き居住していること
５．住宅ローンの返済期間が10年以上であること
６．その年の合計所得金額が2,000万円以下であること
７．（中古住宅の場合）上記に加えて、耐震基準への適合など“中古住宅特有の要件”を満たす必要があること

※要件の詳細は入居年・住宅の性能区分（省エネ等）・面積・所得・物件条件などで変わります。
　最終判断は税務署・税理士等での確認が安心です。

▼建物の要件

１．登記簿上の建築日付が「1982年（昭和57年）1月1日以後」の住宅（新耐震基準適合住宅）
２．登記簿上の建築日付が「1981年（昭和56年）12月31日以前」の住宅
　 → 次のいずれかの書類で、耐震基準を満たすことが確認できること（取得日前2年以内のもの）
　・耐震基準適合証明書（取得日前2年以内に家屋調査が終了したもの）
　・住宅性能評価書の写し（取得日前2年以内に評価されたもの）
　・既存住宅売買瑕疵保険契約の付保証書（取得日前2年以内に締結されたもの）

1981年以前の木造住宅においては、現行の耐震基準を満たすことを証明する「耐震基準適合証明書」が必要となります。

1981年（昭和56年）以前の木造住宅で、住宅ローン減税を検討する場合は、「今の耐震基準を満たしている」ことを示す書類が必要になることがあります。
その代表が 「耐震基準適合証明書」です。

ただ実際には、中古住宅の多くが 購入前の時点では証明書が付いていないこともあります。（≒耐震補強がまだ行われていない）

証明書が無い場合は、この流れになります。
売買契約を結んだ後に、まず 耐震診断で現状を確認します。

　・診断の結果、基準を満たしている ⇒ 耐震基準適合証明書を発行
　・基準を満たしていない ⇒ 耐震補強工事を行い、基準を満たしたら証明書を発行

基本は「耐震診断 ⇒ 補強工事 ⇒ 耐震基準適合証明書の発行」という順番です。

住宅ローン減税と耐震工事費の〝お金のタイミング〟が大事です

ここ、意外と見落とされがちです。

住宅ローン減税は「現金が戻る」ではありません

住宅ローン減税は、年末ローン残高の一定割合が所得税（控除しきれない場合は住民税の一部）から差し引かれる仕組みです。つまり、口座に振り込まれるお金ではありません。

一方、耐震補強工事は「工事が終わった時点で支払い」が発生します

入居前に工事を終える場合、先に費用が出ていくことになります。
現金ではなくローンを組む場合は、その分毎月の返済額が増えるので、資金計画に影響します。

だからこそ、購入前に〝ざっくり比較〟が大切です

　・住宅ローン減税で見込める控除額（目安）
　・耐震補強工事にかかる費用（目安）

この2つを早めに並べて、無理のない予算を組むことが重要です。
（※耐震工事費やリフォーム費用も、条件次第でローン減税の対象に含められるケースがあります）

ローン予算に少し余裕がある方は、ぜひ耐震補強工事も検討しながら「住宅ローン減税」を上手に活用し、所得税（控除しきれない場合は住民税の一部）の負担を軽くする方法も選択肢に入れてみてください。

もし、将来見込める住宅ローン減税の控除額が、耐震補強工事費よりも大きい場合は、工事費の支払いは先に発生するものの、結果として税負担の軽減分で工事費をカバーでき、体感としては「負担がかなり軽くなる」ケースもあります。

住宅ローン減税控除額 ＞ 耐震工事費であれば、耐震が実質無料となるのです。

一方で、耐震補強工事費が控除額を上回る場合でも、耐震補強によって「地震に負けにくい家」という安心が手に入り、さらに控除によって税負担が軽くなる分、実質的には“控除分だけ費用を抑えて耐震化できる”ことになります。
これから長く住む大切なお家だからこそ、資金計画と合わせて、検討する価値は十分あります。

※住宅ローン減税は「現金が戻る」制度ではなく、所得税等から差し引かれる税額控除です。また、控除できる金額は、年末ローン残高だけでなく、その年に納める所得税額（控除しきれない場合は住民税の一部）などによって上限が変わります。具体的な控除見込み額は、税務署・税理士等へご確認ください。

あなたの購入する中古住宅の住宅ローン減税控除額と耐震補強費用（概算）の比較をしてみましょう。

2階建て木造住宅（1980年〈昭和55年〉築／床面積25坪）を、2,000万円のローン（25年返済）で購入した場合、住宅ローン減税を活用することで、年末のローン残高の0.7％が10年間控除され、合計で約115万円が控除される試算になります。
（例：年収400万円・配偶者控除あり・金利1.2%の場合）

築40年前後・30坪前後の住宅だと、耐震補強工事の費用は補強内容によって変わりますが、弊社の実績では平均100〜150万円程度のケースが多いです。
そのため、条件が合えば「控除で軽くなった分」を活かして、耐震補強まで進められる可能性があります。

また、補強内容やご予算によっては、お部屋の模様替えなど他のリフォームを一緒に検討できるのも中古住宅購入の良いところです。

そして何より、最初の一歩となる耐震診断は、弊社では無料で行っています。
「この家、どのくらい補強が必要？」「費用はどのくらい？」といった不安を、まずは診断で整理してから、無理のない資金計画を一緒に考えていきましょう。

※上記の控除額は一例です。実際の控除額は、年末残高だけでなく、その年の所得税額などにより変わります。

住宅ローン減税控除額シミュレーション

あなたの家の耐震補強工事費は？

「住宅ローン減税」を利用して、中古住宅を手に入れる手順

それでは、住宅ローン減税を利用して、地震に強く安心して暮らせる中古住宅を手に入れる手順をまとめます。
【1981年（昭和56年）以前の住宅の場合】

上記の手順に沿って進めることで、住宅ローン減税を活用しながら、耐震化された中古住宅を手に入れることが可能になります。
※適用条件や控除額、耐震改修費用は、物件やご本人の状況によって異なります。

できれば「一貫して任せられる会社」が安心です

耐震診断から補強工事、証明書の取得までをまとめて対応できる事業者に任せると、「どこに何を頼めばいいの？」という不安や手間が減り、スケジュールも立てやすくなります。
結果として、住宅ローン減税の手続きもスムーズに進めやすいのがメリットです。

申請も手続きも、耐震も。全部まとめてお任せください

減税を受ける条件や手順等、何となくお解りいただけましたでしょうか？

「わかったけど…」

・「誰に申請または仮申請すればいいの？」
・「具体的にどうすればいいの？」
・「申請・手続き等、めんどくさそう…」
・「一人でやるには大変そう…」

もし、あなたがそう思ったら、まず弊社にお問合せ下さい。

弊社は、地域密着で耐震を専門としている創業67年の工務店です。

一級建築士事務所の登録もしておりますので、耐震診断 ⇒ 補強工事 ⇒ 耐震基準適合証明書の発行を一貫して行えます。

東京都木造住宅耐震診断事務所 ¹として登録、木耐協²に加盟し、耐震のプロとして多数の耐震診断・耐震補強設計・耐震補強工事のご依頼をいただいております。

住宅ローン減税の利用や自治体の助成金等の申請・手続きの代行等、耐震に関わる豊富な実績がありますので、安心してご相談ください。

※ なお「耐震基準適合証明書」の、発行のみの業務は行っておりません。

1. 東京都木造住宅耐震診断事務所
   東京都が実施している「東京都木造住宅耐震診断事務所登録制度」において都民が安心して耐震診断や設計を依頼できるよう一定の要件を満たし登録した事務所です。 ↩︎
2. 木耐協
   日本木造住宅耐震補強事業者協同組合の略称
   日本最大の木造住宅の耐震に関わる事業者組合です。 ↩︎