昭和５６年以前に建築された木造住宅についても、耐震性を確保するために色々な角度から税制上の優遇措置が用意されています。

大きく次の3通りに分けて説明します。

1. 中古住宅を買うとき・売るとき
2. 増・改築、リフォームで耐震補強をするとき
3. 耐震改修工事をするとき

１．木造中古住宅を買うとき、売る時の税制

1-1．住宅ローン減税
今までは木造住宅については、新築住宅や築後20年以内の比較的新しい物件を買う時には、所得税と個人住民税について住宅ローン減税の優遇措置がとられていましたが、良質な住宅ストックの活用と、耐震対策として住宅における減災の為の耐震改修促進のため、耐震性能のある住宅も税制優遇の対象となっています。

　

（１）対象の要件
イ．1982年（昭和57年）以降に建築された建物
　ロ．1981年（昭和56年）以前の木造住宅で、新耐震基準に適合している事が証明される建物
　ハ．住宅の規模が、床面積が50m2以上
　二．取得の日から6ヶ月以内に入居し、翌年の12月31日まで居住していること

（２）新耐震基準
次のいずれの基準で判定してもよいのですが、「ニ．建防協の青本」によるのが一般的です。
　イ．建築基準法施行令第3章及び第5章の4に規定する基準
　ロ．耐震改修促進法第8条第3項第1号の基準
　ハ．住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項の耐震等級（等級1以上）
　ニ．（財）日本建築防災協会の「木造住宅の耐震診断と補強方法」（通称：青本）に定める一般診断法か精密診断法（上部構造耐力の評点が1.0以上であり、地盤及び基礎が安全であること）

（３）利用できる税制優遇
耐震基準適合証明書のある中古住宅を買った人には、状況によって色々な優遇措置が使えます。
イ．住宅ローン減税制度
ロ．特定居住財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例措置
ハ．住宅取得資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例措置（生前贈与）
ニ．中古住宅の所得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置
ホ．住宅用家屋の所有権の移転登記などに係る登録免許税の軽減措置
尚、それぞれの税制には、「(1)対象の要件」のほか、その税制固有の要件が付加されます。
例えば、「イ．住宅ローン減税」の場合には、借入金の返済は期間10年以上の住宅ローンがあることや、年収2000万円以下であることなどです。
また、売主は、耐震改修関係費用を譲渡益から経費として控除できます。

（４）耐震基準適合証明書

当核建物が基準の耐震性を満たしていること（青本で1.0以上であること）を証明するものです。

証明書を発行できるのは、次の者に限定されています。

　イ．建築士事務所に所属する建築士（一級、二級または木造）
　ロ．指定確認検査機関（建築基準法）
　ハ．指定住宅性能評価機関（住宅品確法）

イ.の建築士の場合、資格だけではダメで、建築士事務所の登録が必要になります。

証明者は、あなたから提供を受けた次の書類などを活用しながら、現地で住宅の構造、劣化の状況を調査した上で、耐震基準に適合するか判断し、適合する場合には証明書を作成します。

あなたから診断用にお借りする書類（イは必須、ロ以下はある場合でよい）

　イ．住宅の登記事項証明書
　ロ．建築確認済証
　ハ．設計図書その他設計に関する図書
　ニ．過去に行われた耐震診断、耐震改修関係書類

あなたに渡すもの　

　イ．耐震基準適合証明書
　ロ．証明者である建築士の免許証の写し
　ハ．適合すると判断した理由書

調査終了日から住宅の取得まで2年間です。

耐震診断されている住宅が、売買及び賃貸借される場合、その契約時の重要事項説明として、耐震診断の内容を説明する事が義務付けられました。

２．増・改築、リフォームで耐震改修した時の税制

2-1．住宅ローン減税
あなたが償還期間１０年以上のローンを組んで、増・改築、リフォーム工事で耐震改修工事をした時は、新築や既存住宅の購入と同様、所得税と個人住民税について、住宅ローン減税を受ける事ができます。

（１）対象の要件
リフォームの場合の住宅ローン減税の要件は、次の通りです。

　イ．借入金の償還期間が10年以上であること
　ロ．その年の合計所得額が2000万円以下であること
　ハ．自己が所有し、主として居住していること
　ニ．工事後6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること
　ホ．住宅の床面積が、50m2以上であること
　ヘ．工事費用が100万円を超えていること（ローン額は100万円以下でもよい）

（２）必要な書類
確定申告時に提出する書類は、借入金の年末残高証明書、住民票など色々ありますが、
工事業者が作成に関係するものは、次のものです。

　イ．請負契約書（年月日、工事額を記載すること）
　ロ．建築確認済証の写し又は検査済証の写し（もしくは建築士から交付を受けた工事証明証）

３．耐震改修工事をする時の税制

耐震改修の促進のために、平成18年度の創設された、画期的な耐震改修促進税制です。
税制の種類は以下の2種類になります。

　　　１．所得税額の特別控除（投資減税）
　　　２．固定資産税額の減額措置

3-1．所得税額の特別控除

あなたが令和５年12月31日までに、一定計画区域内において、旧耐震基準（昭和56年5月31日以前の耐震基準）により建築された住宅の耐震改修を行った場合には、その耐震改修に要した費用の10％相当額（25万円を上限）を所得税額から控除できます。
この税制措置は、「2.耐震補強リフォームの住宅ローン減税」と重複して利用できます。

（１）対象の要件
イ．一定計画区域内であること
　ロ．自己の居住用の住宅であること
　ハ．昭和56年5月31日以前の耐震基準により建築された住宅で、現行の耐震基準に適合していないものであること（建築時期で判断できますが、建防協耐震診断で1.0未満）
　ニ．現行の耐震基準に適合させるための耐震改修であること

以上が税制上の基準です。

しかし、この税制は地方公共団体との連携した税制であり、地方公共団体の助成を受けることが必要条件とされていますので、その要件が付加されます。

3-2．固定資産税額の減額措置

昭和57年1月1日以前から所在していた住宅について、一定の耐震改修を行った場合には、その住宅に係る固定資産税（120m2相当分まで）の税額が減額されます。
減額措置の内容改修工事完了年の翌年度分の家屋にかかる固定資産税額を1/2に減額（適用期限：令和6年3月31日）

この税制は、広く利用されるよう、要件は緩いものとなっています。
例えば、対象区域、居住要件などの制限はありません（アパートも利用できます）。

（１）対象の要件
イ．昭和57年1月1日以前から所在する住宅であること（完工時点ですから56年ではありません）
　ロ．現行の耐震基準に適合する耐震改修であること（工事前に適合している住宅でもよい）
　ハ．耐震改修工事費用が30万円以上であること
　ニ．耐震改修工事完了後３ヶ月以内に、市区町村へ申告すること（確定申告時でない）